西部網(wǎng)訊（記者 辛超 裴豐瑤）全款買下的商鋪，宣傳的是“售后返租”模式，到付租金時(shí)開發(fā)商卻不按合同返租。近日，西部網(wǎng)多位網(wǎng)友投訴，因“售后返租”問(wèn)題與開發(fā)商發(fā)生糾紛。部分業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商單方面停止返租，拒絕支付違約金，侵害了自己的合法權(quán)益。

針對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的開發(fā)商“售后返租”的銷售模式是否合法？其中有哪些風(fēng)險(xiǎn)？陜西浩公律師事務(wù)所主任律師趙小東進(jìn)行了分析：

什么是“售后返租”？

“售后返租”又稱“售后包租”。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十五條的規(guī)定：“售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為?！睆纳鲜鲆?guī)定可知，“售后包租”是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商常用的一種房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，即開發(fā)商返租購(gòu)房者或投資者購(gòu)買的商業(yè)地產(chǎn)（返租年限多為3至10年），在此期間由開發(fā)商整體進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，固定每月向投資者返還一定比例的租金。

“售后返租”是否合法？

根據(jù)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門于2001年4月4日發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第十一條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！币约白》砍青l(xiāng)建設(shè)部于2010年4月13日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》第一條規(guī)定：“不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易?！?/p>

由此可見，對(duì)于未竣工的商品房和預(yù)售房，國(guó)家是明令禁止采取“售后返租”的方式銷售的，但是對(duì)于已竣工的商品房或是現(xiàn)售房是否能采用“售后返租”的方式進(jìn)行銷售，法律、法規(guī)等對(duì)此并無(wú)明文規(guī)定。因此，根據(jù)“法無(wú)禁止即自由”的原則，對(duì)于已竣工的商品房或現(xiàn)售房，開發(fā)商是完全可以采取“售后返租”的方式進(jìn)行銷售的。

“售后返租”的法律風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)廣大購(gòu)房者而言，如上文所述，對(duì)于已竣工的商品房或現(xiàn)售房，購(gòu)房者可以采取“售后返租”的形式進(jìn)行購(gòu)房。但對(duì)于未竣工的商品房和預(yù)售房，國(guó)家則明令禁止采取“售后返租”的方式進(jìn)行銷售。故在此提醒廣大購(gòu)房者，對(duì)于商品房定價(jià)明顯虛高的、開發(fā)商實(shí)力明顯不足、折算的返租明顯超市場(chǎng)水平的、返租和履約懲罰條款沒(méi)有實(shí)質(zhì)性保證的，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎投資。