物業(yè)收了停車費(fèi)，遇車輛毀損卻稱“不承擔(dān)責(zé)任”，這合理嗎？不合理！物業(yè)收取業(yè)主的車位費(fèi)，就應(yīng)盡法定或約定的合理管理義務(wù)。小區(qū)內(nèi)景觀水系運(yùn)行的水、電費(fèi)，也要業(yè)主在物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外按實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)?？不合理！物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉等水、電費(fèi)用，均應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中列支，不應(yīng)向業(yè)主額外分?jǐn)偂?/p>

針對商品房買賣、租賃、裝修、物業(yè)等領(lǐng)域出現(xiàn)的種種坑人“霸王條款”，9月21日，中消協(xié)一一進(jìn)行點(diǎn)評。

問題1：出售方不能履行義務(wù)時(shí)，完全免除己方定金責(zé)任

例如，在未簽署正式預(yù)售協(xié)議前，若因出售方原因致使不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。

點(diǎn)評意見：收受定金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，除應(yīng)當(dāng)向支付方返還收到的定金外，還應(yīng)向支付方賠償定金數(shù)額相等的錢款，即雙倍返還定金。該格式條款的規(guī)定完全規(guī)避了經(jīng)營者不履約所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，對購房者非常不公平，違反了法律規(guī)定。

問題2：商品房買賣合同與廣告宣傳內(nèi)容不符時(shí)，將“宣傳視為要約邀請”規(guī)避責(zé)任

例如，買受人在簽訂本合同時(shí)，經(jīng)現(xiàn)場查看、查閱相關(guān)文件手續(xù)等方式已做全面細(xì)致了解，出賣人不存在虛假、誤導(dǎo)性承諾、陳述，買受人自愿購買該物業(yè)。買受人在現(xiàn)場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。

點(diǎn)評意見：商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約，開發(fā)商無權(quán)單方在合同中規(guī)定廣告和宣傳資料等不構(gòu)成合同內(nèi)容。當(dāng)售房廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的，即使未寫入合同，開發(fā)商也應(yīng)履行相關(guān)義務(wù)，如未按約履行，則構(gòu)成違約。

問題3：出賣人享有最終解釋權(quán)，排除對方權(quán)利，免除己方責(zé)任

例如，出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有最終解釋權(quán)。

點(diǎn)評意見：如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責(zé)任，排除或限制對方權(quán)利的，該條款無效。

問題4：擴(kuò)大不可抗力適用范圍，為延期交房免責(zé)

例如，因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗春贤?guī)定期限將商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。

點(diǎn)評意見：該條款屬于對不可抗力的濫用。設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化并非不可抗力，而是施工前應(yīng)當(dāng)充分考慮的因素，如果經(jīng)營者因設(shè)計(jì)原因未能按期交房，應(yīng)屬違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

問題5：房屋租賃期滿后，限制消費(fèi)者與房屋所有人直接交易

例如，自租賃期滿合同終止后三個(gè)月內(nèi)，甲方（承租人）不得與該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人自行成交，否則應(yīng)向乙方（中介機(jī)構(gòu)）交付月租金的200%作為賠償。

點(diǎn)評意見：租賃期限屆滿合同終止后，消費(fèi)者有權(quán)自行與房屋所有人直接協(xié)商再次訂立租賃合同，中介機(jī)構(gòu)無權(quán)予以限制，更無權(quán)要求消費(fèi)者支付報(bào)酬、違約金或賠償損失。

問題6：裝修施工存在問題，將材料費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者

例如，裝修施工期間屬于甲方（消費(fèi)者）購買材料由乙方（裝修公司）施工的項(xiàng)目，如有因乙方施工造成質(zhì)量問題，乙方負(fù)責(zé)保修期間的人工費(fèi)用，材料由甲方負(fù)責(zé)。

點(diǎn)評意見：消費(fèi)者自購材料屬于其自身財(cái)產(chǎn)，因經(jīng)營者施工質(zhì)量不合格對消費(fèi)者造成的損失應(yīng)由經(jīng)營者一并承擔(dān)。該條款減輕了經(jīng)營者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，屬于不公平格式條款。

問題7：違約金的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)過低，經(jīng)營者的違約成本較小

例如，施工方違反合同約定出現(xiàn)工程逾期的，按照人民幣20元每日向消費(fèi)者支付違約金。

點(diǎn)評意見：此處約定的違約金金額較低，明顯無法彌補(bǔ)因無法及時(shí)入住導(dǎo)致的實(shí)際損失（如延長租賃期限、增加租賃成本等），涉嫌排除消費(fèi)者主張違約責(zé)任的權(quán)利，減輕經(jīng)營者賠償責(zé)任。

問題8：將預(yù)付款視為定金或違約金，解除合同時(shí)不退款，加重消費(fèi)者責(zé)任

例如，甲方（消費(fèi)者）除因不可抗力外，單方解除合同的，已支付預(yù)付款，乙方（經(jīng)營者）不予退還；若由此對乙方造成損失的，甲方將承擔(dān)乙方所有損失。

又如，甲方（消費(fèi)者）如違約，甲方所交貨款將作為違約金賠償給乙方。

點(diǎn)評意見：經(jīng)營者單方規(guī)定消費(fèi)者解除合同時(shí)，不退已支付預(yù)付款或?qū)⑺回浛钭鳛檫`約金賠償給經(jīng)營者，屬于加重消費(fèi)者責(zé)任的不公平格式條款。此外，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，違約金不應(yīng)超過合理數(shù)額。

問題9：物業(yè)公司收取管理費(fèi)卻不承擔(dān)未盡到管理義務(wù)的民事責(zé)任

例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對本協(xié)議項(xiàng)下的車輛管理僅指對車輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔(dān)對車輛的保管義務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損、滅失，財(cái)物被盜等財(cái)產(chǎn)損失，或人身傷亡事件的，由責(zé)任方承擔(dān)刑事或民事責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

點(diǎn)評意見：物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的車位費(fèi)，應(yīng)盡法定或約定的合理管理義務(wù)。該條款約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損滅失、財(cái)物被盜等財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡事件不承擔(dān)任何合理責(zé)任，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)免除自身責(zé)任和法定義務(wù)。

問題10：在物業(yè)管理費(fèi)外要求業(yè)主分?jǐn)偣觅M(fèi)用，加大業(yè)主的責(zé)任

例如，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)不包括景觀水系等公用能耗費(fèi)用，景觀水系運(yùn)行的水、電費(fèi)按實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

點(diǎn)評意見：物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)包括景觀等小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施和場地，因此，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉等水、電費(fèi)用，均應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中列支，不應(yīng)向業(yè)主額外分?jǐn)偂?/p>

靖邊縣人民政府回復(fù)：金地華府一期項(xiàng)目由陜西金地置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《靖邊縣商品房預(yù)售許可證》，合同約定交房時(shí)間為2020年12月31日。因陜西金地置業(yè)有限公司與施工單位陜西銅川煤礦建設(shè)有限公司存在賬務(wù)糾紛，加之受新冠肺炎疫情等因素影響，陜西金地置業(yè)有限公司無法如期交付房屋，我縣多次督促，該公司承諾向一期符合接房條件的業(yè)主免收一年物業(yè)費(fèi)作為補(bǔ)償，并向符合接房條件業(yè)主每戶補(bǔ)償5000元違約金，2021年9月份陸續(xù)向金地華府一期買受人交房。

針對延期交房問題，我縣依據(jù)《陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》（陜建房發(fā)〔2019〕1010號），對陜西金地置業(yè)有限公司的不良行為扣除14分，評定為信用等級差企業(yè)；對于開發(fā)企業(yè)違規(guī)交房問題，依據(jù)《陜西省建設(shè)工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第66條之規(guī)定，對陜西金地置業(yè)有限公司罰款299萬元。同時(shí)，我縣于2022年6月27日委托陜西建大建筑技術(shù)服務(wù)有限公司對金地華府一期1#、2#、3#、4#住宅樓地基基礎(chǔ)及上部結(jié)構(gòu)安全進(jìn)行檢測鑒定，目前，檢測鑒定工作正在進(jìn)行當(dāng)中。待檢測機(jī)構(gòu)對金地華府一期1-4號住宅樓的結(jié)構(gòu)安全檢測鑒定完成之后，我縣將立即責(zé)成陜西金地置業(yè)有限公司進(jìn)行整改，并完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，為一期廣大業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。